2025-2026년 미국 주택 시장 전망

트럼프 정부의 주택 비상사태 선포 가능성과 시장 개입?

트럼프 행정부 스콧 베센트 재무장관은 2025년 9월 초 '전국 주거 비상사태'를 선포하는 것을 검토하고 있다고 밝혔으며 스콧 베센 재무장관이 언급한 바와 같이, 트럼프 행정부는 높은 주택 비용을 해결하기 위해 2025년 가을 국가 비상사태를 선포할 가능성이 있음

이는 트럼프 행정부의 정책이 미국 주택 시장에 미치는 영향, 특히 관세와 이민자 단속 강화로 인한 원자재 가격 상승, 인건비 상승, 그리고 높은 모기지 금리 등으로 인한 주택 시장 불안감 속에서 나온 상황이라서 정부에게 불똥이 튀기는 것을 막기위해 정책을 수립할 가능성이 높아짐

이는 주택 구매력 부족과 공급 부족이 심각한 수준에 도달했음을 의미하며 미국에는 현재 약 470만 채의 주택이 부족한 상황이며, 이로 인해 주택 소유가 40년 만에 최저 수준의 주택 구매력을 보이고 있는 상황

미국 인구 조사국에 따르면 미국 주택 소유율은 2024년 4분기 65.70%에서 2025년 1분기 65.10%로 하락, 미국 주택 소유율은 1965년부터 2025년까지 평균 65.27%를 기록했으며, 2004년 2분기에 사상 최고치인 69.20%를, 1965년 2분기에 사상 최저치인 62.90%를 각각 달성

제이피 모건 체이스 보고서에 따르면, 미국 주택 구매력은 지난 5년간 주택 가격과 이자율 급등으로 역대 최저 수준으로 하락

정부가 고려하는 정책에는 건축 허가 절차 간소화, 지역별 건축법 표준화, 주택 구매 시 마감 비용 절감, 건축 자재에 대한 관세 면제 등이 포함

하지만 과거 2009-2010년 최초 주택 구매자 세금 공제 사례를 보면, 정부 개입이 단기적으로는 주택 수요를 증가시켜 가격을 상승시킬 수 있지만, 정책 종료 후 반동 효과로 판매량과 가격이 급락할 위험이 있는 상황

2025년~ 2026년 미국 주택 가격 전망

2025년 전망

2025년 주택 가격 상승률은 연간 2-3% 수준으로 예상되며 전국 기존주택 중위 가격은 2025년 7월 기준 $422,400로 전년 대비 0.2% 상승에 그쳤으며, 이는 가격 상승세가 현저히 둔화되고 있음을 보여 줌

Fannie Mae는 2025년 주택 가격 상승률을 2.8%로 전망하고 있으며, NAR은 3% 상승을 예측하고 있는 상황

2026년 전망

2026년에는 주택 가격 상승률이 더욱 둔화되어 1-4% 범위가 될 것으로 보이며 NAR은 중위 주택 가격이 420,000달러에 도달할 것으로 예상한다고 발표했으며, 이는 2025년 대비 약 2% 증가를 의미

Fannie Mae는 2026년 가격 상승률을 1.1%로 더욱 보수적으로 전망하고 있는 상황

주택 공급 상황

재고 증가 추세

2025년 7월 기준 전국 기존주택 재고는 155만 채로 전년 대비 16% 증가했으며, 이는 21개월 연속 재고 증가를 기록한 것

신규 주택 재고는 2025년 7월 기준 48만1천 채로 2007년 이후 최고 수준에 도달했으며, 미분양 신축 주택 재고는 12만1천 채로 2009년 7월 이후 최고치를 기록

지역별 차이

공급 증가는 주로 서부와 남부 지역에서 나타나고 있으며, 중서부와 일부 남부 소도시에서는 상대적으로 저렴한 가격으로 인해 꾸준한 판매 증가세를 보이고 있음

반면 동북부와 중서부는 여전히 상대적으로 공급이 부족한 상황

미국 모기지 금리 전망

2025년 하반기 모기지 금리 전망

2025년 하반기 평균 모기지 금리는 6.4-6.5% 수준이 될 것으로 예상, 현재 30년 고정 모기지 금리는 6-7% 범위에서 움직이고 있으며, 연방준비제도의 금리 정책에 따라 변동할 가능성이 있는 상황

2026년 모기지 금리 전망

2026년에는 모기지 금리가 6.0-6.3% 범위로 소폭 하락할 것으로 전망

여러 기관의 예측을 종합하면 아래와 같음

• Fannie Mae: 6.1%

• 모기지은행협회: 6.3%

• 전미주택건설업협회: 5.94%

• NAR: 6.1%

*NAR은 미국 부동산 협회이며 쉽게 말해 부동산 중개사들의 거대한 조합,

회원 수: 150만 명 이상으로 미국 최대 업종별 협회, 하는 일은 부동산 시장 데이터 발표, 정책 로비, 중개사 교육 등

왜 중요한가? NAR이 발표하는 주택 가격, 판매량 등의 통계가 주택 시장의 체온계 역할

의사협회가 의료계를 대표하듯, NAR은 부동산 시장을 대표하는 조직

주택 판매량 전망

기존주택 판매

NAR은 2025년 기존주택 판매가 6% 증가하고, 2026년에는 11% 증가할 것으로 예상한다고 발표2025년 총 주택 판매량은 474만 채, 2026년은 523만 채로 전망

신규주택 판매

신규주택 판매는 2025년 10% 증가, 2026년 5% 증가가 예상, 하지만 전체적으로 주택 판매 회복은 점진적일 것으로 보이며, 높은 모기지 금리와 가격 부담이 여전히 제약 요인으로 작용할 것

모기지 신용 가용성

모기지 신용 가용성 지수(MCAI)는 2025년 들어 개선세를 보이고 있으며 2025년 5월 기준 MCAI는 105.1로 2022년 8월 이후 최고 수준을 기록했으며, 이는 대출 기준이 완화되고 있음을 의미

특히 점보 대출과 재융자 대출의 가용성이 크게 개선되고 있는 상황

*MCAI (Mortgage Credit Availability Index)는 모기지 대출 받기 쉬운 정도를 숫자로 나타낸 지표, 기준값은 2012년 3월을 100으로 설정

지표 해석을 간단하게 해보면

100보다 높으면 → 대출 받기 더 쉬워져 주택구매가 용이

100보다 낮으면 → 대출 받기 더 어려워 주택구매가 힘듬

2025년 현재: 105.1 수준으로 2022년 이후 최고치

은행이 돈을 빌려주는 문턱이 얼마나 낮은지 측정하는 온도계와 같으며 온도가 높을수록 대출 문턱이 낮아짐

MCAI가 높아지면 신용점수가 낮거나 소득이 적은 사람도 집을 살 수 있는 대출을 받기 쉬워지며 주택 가격에 버블이 낄 가능성이 높아짐

주택 건설업체 전망

분석 자료에 따르면 Pulte, Toll Brothers, Taylor Morrison 등 주요 건설업체들이 현 주가 수준에서 저평가되어 있다고 평가

특히 매출의 50%이상을 중장년층과 주거 수준 상향 구매자로부터 창출하는 기업들은 변동성 높은 모기지 금리 환경에서도 성장할 수 있을 것으로 전망하지만 제한적이라고 판단

주요 건설업체 주가 전망

애널리스트들의 보고서를 종합해보면 그렇게 좋아 보이진 않음

• Toll Brothers (TOL): 평균 목표주가 $149 (현재 대비 2.9% 상승 여력)

• PulteGroup (PHM): 평균 목표주가 $136 (현재 대비 1.4% 상승 여력)

시장 리스크 요인

이전 정부 정책의 부작용

정부가 주택 구매 인센티브를 제공할 경우, 과거 사례처럼 단기적 가격 상승과 정책 종료 후 급락 위험이 있음

2009-2010년 최초 주택 구매자 세금 공제는 334,000건의 추가 판매를 유도했지만, 정책 종료 후 판매량이 -27% 급락하는 부작용을 낳았기 때문

섣불리 정부의 현금 제공과 같은 정책으로는 단기적인 효과만 나타날 뿐이라고 생각

구조적 문제

미국 정부가 GSE와 HUD를 통해 주택담보대출 시장의 90%를 차지하고 있는 상황에서, 정책 변화가 시장에 미치는 영향이 매우 클 수 있음

또한, 건설업체들에게는 기존주택 재고 증가가 부정적 요인으로 작용할 수 있는 상황

*GSE (Government-Sponsored Enterprise)는 정부가 만든 특수한 금융회사이며 민간 회사이지만 정부의 특별한 보호를 받음

대표적인 GSE들은 다음과 같음

Fannie Mae (패니메이): 1938년 설립

Freddie Mac (프레디맥): 주택 금융 전문

Federal Home Loan Banks: 지역 은행들 지원

은행이 주택대출을 해준 후, GSE가 그 대출을 사들여서 은행이 다시 대출할 돈을 마련해 주면서 모기지 증권을 발행하는 것

예를 들어 은행 = 빵집, 주택대출 = 빵, GSE = 빵을 대량으로 사주는 도매상의 역할

빵집이 빵을 팔면 도매상이 사가므로, 빵집은 계속 새로운 빵(대출)을 만들 수 있게 되는 선순환 구조

미국 주택대출 시장의 90%를 GSE와 HUD가 차지하고 있어서, 이들의 정책 변화가 주택시장 전체에 큰 영향을 미침

*HUD (Department of Housing and Urban Development)는 미국 주택도시개발부로, 쉽게 말해 주택 관련 정부부처

주요 업무들은 주택 차별 금지 감시(인종, 종교, 성별 등으로 집 구매/임대를 거부하면 조사)

저소득층 주택 지원하는 Section 8 바우처, 공공주택 임대 사업등이 있음

FHA(연방주택청)을 운영하며 관리

구체적인 프로그램인 Section 8 바우처는 저소득 가정이 월세의 일부만 내고 나머지는 정부가 지원

해주며 Community Development Block Grant(지역사회 주택 개발 자금 지원)

지방자치단체의 주택과와 비슷하지만, 전국 단위로 운영되는 정부 조직으로 주택 관련 정부 업무를 진행하는 단체

위의 내용을 도식화 해보면 다음과 같음

연방 정부 정책 및 지침     

↓

HUD (주택도시개발부)    

↓

FHA (연방주택청) → 대출 보험 제공     

↓

시중 은행들 → 주택대출 실행     

↓

GSE → 은행에서 대출 매입     

↓

NAR → 시장 데이터 발표, MCAI → 대출 난이도 측정

베가스풍류객의 생각

2025-2026년 미국 주택 시장은 점진적 정상화 과정을 겪을 것으로 예상

미국 주택 가격 상승률은 크게 둔화되고, 재고는 증가하며, 모기지 금리는 소폭 하락할 전망

트럼프 정부의 비상사태 선포 가능성은 단기적 부양 효과를 가져올 수 있지만, 과거 사례를 볼 때 장기적으로는 시장 왜곡을 초래할 위험이 있으며 여기서 기회(주택 구매)가 창출될 수 있는 상황이 벌어질 수 있음

구매자들에게는 더 많은 선택권과 협상력이 주어질 것이며, 특히 미국 중서부와 남부 일부 지역에서는 상대적으로 저렴한 가격으로 주택을 구매할 기회가 늘어날 것으로 보이지만 여전히 높은 모기지 금리와 경제적 불확실성이 시장 회복 속도를 제한하는 요인으로 작용할 것 9월 FOMC에서 기준금리를 내린다면 일정부분 모기지 금리 하락으로 모기지 대출 수요와 재융자 수요가 점진적으로 늘어날 것으로 예상되며 주택 시장도 활성화 될 가능성이 높으나 여전히 예년 대비 모기지 금리는 높은 상황이며 주택 가격 상승으로 인한 실질적인 구매력은 크게 개선될 상황은 아닐 것이라고 판단 해당 정보는 일반적인 정보제공의 목적이며 필자는 미국 주택 시장에 대해 비전문가이며 미래의 어떤 상황도 해당 글은 책임지지 않음