S&P 다우 존스 인디시스(Dow Jones Indices)가 지난 화요일 발표한 S&P CoreLogic Case-Shiller 지수에 따르면 네바다 남부지역 주택 가격은 지난 11월에 전년 동월 대비 +25.7%상승했으며, 미국 전역은 +18.8%상승했다고 밝힘.
우선 케이스 쉴러지수라는게 무엇인고 하면
해당 지수는 스탠더드앤드푸어스(S＆P)가 매달 20개 대도시의 주택가격지수를 발표하며, 칼 케이스 교수와 로버트 쉴러 교수가 개발한 지수이다.
미국내 주택 가격의 변화는 경제, 특히 주택 및 소비 부문에 많은 영향을 준다. 주택 가격이 하락하면 신규 주택 건설이 줄어들며, 가격이 상승하면 신규 주택 건설이 늘어나면서 미국 경제에 영향을 준다.
주택 가격의 변화에 따라 미국 소비자들의 대출규모가 달라지며 소비에 영향을 미친다. 해당 지수는 매달 마지막 화요일에 2개월 전 수치를 제공한다.
해당 보고서에서 밝힌 미국 20개 대도시 지역은 모두 두 자릿수 연간 가격 상승 기록
1위는 애리조나 피닉스로 주택가격이 전년 동월 대비 +32.2%상승
주택 가격 상승의 원인으로 지목되는 것이 여전히 최저 수준의 모기지 이자율이 구매욕구를 부추켰으며, 원활하지 못한 공급물량으로 인한 재고 감소로 인해 셀러스 마켓이 형성
라스베이거스 뿐만 아닌 미전역으로 주택 가격상승이 일어나고 있는 상황
네바다 남부지역 주택가격이 미국 전체 평균보다 더 상승 중인 상황
지난 11월 기준으로 미국 전체보다 약 +6.9%더 빠르게 상승세를 보이고 있다고 함
라스베이거스 중간 주택 가격은 $425,000으로 전년 동월 대비 +23.2%상승한 상황
12월말 미 분양된 주택 매물은 2251채로 전년 동월 대비 30.5%감소한 상황
아래 그림에서도 보다 시피 2019년 2.66%, 2020년 6.84%, 2021년 25.66% 기록.
출처: S&P 다우존스 인디시스
주요원인은 공급부족이 핵심. 오미크론 인한 원자재 가격 상승, 노동력 부족, 겨울이라는 비수기가 더욱 주택 가격 상승을 부추기고 있는 상황.
개인적으로 미 국채 10년 금리가 상승하면서 모기지 금리 상승으로 매수세는 조금 주춤할 전망인데...
단기 금리는 오르는데 미국 경제에 대한 불확실한 전망으로 10년물 금리가 생각보다 덜 오르고 있다는 것이 중요.
미국 모기지 이자율이 변동되는게 미국채 10년 금리변화에 따라 달라지는거...
10년짜리 미국채 수익률에 영향을 받는 이유가 대부분 모기지가 평균 약 10년을 전후로
주택 매매로 상환되거나 재융자를 하기 때문에 시장에서 모기지 금리가 형성...
집을 사면서 은행 대출을 받거나 리파이낸싱 할 사람들은 미국채 10년 금리와 연준의 금리정책을 잘보면 기회가 생긴다…
앞으로 연준은 공격적인 금리 인상을 시사했고 별다른 문제 없이 금리 인상이 진행된다면 모기지 금리로 상승할 가능성이 높아지며 신규 주택 매수자에게 더 많은 이자를 요구하면서 집사기가 더욱 어려울질 확률은 높아진다.
30년 모기지금리 꺽이는 각도가 예사롭지 않다. 1월 28일 기준으로 3.73%이다. 2022년 1월 마음먹고 타이밍 잡아서 필자가 받은 25년 모기지 금리는 2.65%이었던 것으로 기억한다. 벌써 1%이상 상승한 상황...
여튼 주택 구입을 원하는 이들은 자기 소득에 맞는 내집 마련을 빠르게 실천하는 것이 더욱 더 강하게 상승할 금리와 인플레이션에서 어느 정도 헷지를 거는 것이 될 것이다.
물론 100% 필자의 말을 맹신할 필요는 없지만 기본적으로 투자에 앞서 내집 마련은 필수이기 때문이다.