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2021년 미국 부동산 보유자 자산 +42%증가와 개인적인 생각

최종 수정일: 2022년 2월 6일


작년 미국 내 일반 주택 판매 수익은 $94,000, 해당 금액은 2020년 부동산 판매 수익에서 +45%, 코비드-19 확산 이전 수익에서 +71%증가한 것(주택 미보유자들만 멘붕)


작년 말 주택 소유자는 약 42%가 자산이 증가한 것으로 간주.(집 한채 위력 대단 지난해 미국 주식 상승률 24%를 거의 두배 ㅎㅎ)


인출 가능한 자기자본(은행이 모기지 대출을 위해 일반적으로 요구하는 자기 자본 20%이상)은 작년 $2.6T 증가해 총 $9.9T기록 중(조만간에 $10T 넘어가는 건 문제가 아님, 현재 연준 자산이 거의 $9T)


출처: cnbc.com



미국은 주택 구매시 담보 인정 비율(LTV)가 최소 3.75%(20% 도달시 까지 모기지 보험료(PMI)납부)에서 20%가 일반적(모기지 보험료 납부 필요없음)


코어로직(CoreLogic)에 따르면 미국내 연간 주택 가격 상승은 2020년 +6%에서 2021년 평균 +15%인 상황


이런 이유를 살펴보면


1) 강력한 코로나바이러스 확산이 수요를 주도

2) 코로나바이러스 확산에 따른 원자재 상승과 주택 건설 노동력 부족으로 기록적으로 낮은 주택 공급

3) 코로나바이러스 확산 후 연준의 금리 인하로 인한 기록적으로 낮은 모기지 이자율

4) 특히 미 서부지역을 포함한 IT종사자들의 원격근무 수요로 인한 캘리포니아를 포함한 주들의 주택 가격 상승이 특징


주택 구매를 인한 오퍼 전쟁(판매자 시장 형성)은 이제 기본빵이 되었으며 필사적으로 주택 구매자들은 이렇게 핫한 미국 부동산 시장에서 돈을 벌고자 하는 많은 투자자와 경쟁하고 있는 중...


미국 부동산시장에서 겨울은 역사적이고 계절적으로 주택 공급이 가장 부진한 계절임에도 불구하고 주택 가격 상승 추세가 지속 중...


2021년 주택 판매자들은 다른해에 비해 상대적으로 공급 부족으로 인해 적었지만 주택을 구입하고 지역 정부에 등록한 사람들에게는 그만한 가치가 있었다는...


국가 자산 데이터베이스인 ATTOM에 따르면 지난해 미국내 일반적인 주택 판매 수익은 주택당 $94,000상회. 2020년 주택 판매 이익의 +45%, 코로나 바이러스 확산 이전 이익에서 무려 +71%증가한 것.

출처: cnbc.com



미국내 평균 주택 가격이 2021년 1월 기준이 $374,900이었는데... 이제는 $400K아래 신규 주택은 드문듯...


필자 에서 조금 떨어진 곳에도 최근 디알 홀튼(DR. holton)이 주택을 거의 다 지었는데 지난해 1월에 매수한 필자의 집(2080sq)보다 300sq(1평은 35.58sq)가량 작은데 불구하고 $420K이상에서 거래되고 있는듯...


미국에서 주택 크기 1,715sq이면 한국의 평수로 따지면 약 48평짜리 2층 집이라고 생각하면 된다...


그런데 시작가(From) 이러면 깡통주택이고 여기에 갖가지 옵션(마감재, 페인트, 차고 오프너, 수납시설등 수백가지 ㅎㅎ)들이 부수적으로 추가하면 40K~50K는 훌쩍 넘어가 버린다.


질로우에서 나오는 게 $420,990이지 직접 매수하려면 저 가격으로 힘들다고 판단...


출처: zillow.com 캡쳐


필자가 지난해 1월 주택을 구매하기 위해 저 정도 크기 주택들을 알아볼때는 $300~330K였는데 1년 사이에 거의 평균적으로 $100K상승했다고 보면 될듯...

당시 필자의 주택 매수가격은 $380K(은행 융자 $300K)이었는데 최근 거래 가격은 $500K가 넘으니 미국 전국 상승률 이상은 되는듯 하다..


단지 주택을 매수했다는 이유만으로 $120K 미실현 수익 Get...


미국내 주택 공급 부족으로 2021년은 필자를 포함한 보유자와 판매자에겐 큰 수익을 안겨준 해이고 구매자들은 웃돈을 지불해가면서 사야했던 상황..


한편 일각에서 미국 주택 버블을 이야기하는 이들이 있는데...


개인적인 생각은 아주 다르다.


코로나바이러스로 인해 불어난 유동성, 연준 자산이 2배가 되었고, 미국민에게 꽃아준 현찰이 과연 가만히 은행에서 잠자고 있을까?


항상 자본주의 사회에서 중요한 수요와 공급으로 시장에서 가격은 결정되는 것이 시장의 논리이다. 자신이 부정하거나 긍정하는것에 관계없이...

단순 가격 상승만 언급하면서 미국 주택시장의 버블을 논하는 것은 98%이상 부족한 논리라고 판단한다.



물론 어느 정도 가격이 높게 형성되는 것은 맞지만 말도 안되는 2007년과 같은 버블이라고 한다는 것은 현재 상황을 충분히 인지하지 못하고 있는 것이며, 미국내 인플레이션을 무시한 것이다. 지금 미국 주택시장이 버블이라고 말한다면 달나라에서 떡 절구 찧고 있는 토끼도 수긍하지 않을 것이다...


글로벌 금융위기의 주범으로 지목받고 있는 부실 모기지로 인한 지난번 서브프라임 모기지 사태와는 다르다고 판단하며...


지난해 주택 판매 수익은 2008년 이후 가장 높은 수익 수준이었고 당시의 부실한 모기지와 자기 자본이 거의 또는 전혀 없었던 주택 소유자에 기반했지만 현재 대출상황은 은행들이 아주 매섭게 관리하면서 아주 탄탄한 편이다...


각종 자료들이 이를 뒷받침한다... 당시는 지나가는 개도 집문서 물고 다닐 정도였으며 0%자기 자본으로 대출은 아예 기본 옵션이었다... 심지어 웃돈으로 주택 가격 보다 높게 대출을 해주기도 했다.


지난해 미국 전역에서 특히 상승을 주도한 지역을 살펴보면


주택 가격 상승 상위 10개 주 중 9개는 아이다호, 유타, 워싱턴, 애리조나를 포함하여 서부지역... 필자가 거주하는 라스베가스도 도시로 따졌을때는 10 손꾸락 안에 포함 ㅎㅎ


주로 서부에 집중되는 이유가 아마 빅테크들의 원격 근무 영향 때문이 아닐까 싶다.


출처: cnbc.com



그렇다면 미국 경제에 미치는 영향력은?


미국 소비자들의 주택을 담보로 하는 경제력 증가는 소비로 이어질 확률이 높음.

현재 미국민들의 저축율이 코로나바이러스 이전 수준으로 복귀 중...


미국민들이 돈을 쓴다는 이야기...


인플레이션이 지난 40년 만에 최고치를 기록하면서 추가되는 가격 상승으로 인한 소비력은 지속해서 상품과 원자재에 대한 수요와 가격을 상승시킬 수 있음... 지속적인 인플레이션?


일부 주택 소유자가 집을 판매하는 것 외에 연준의 금리 인상으로 인한 모기지 이자율 상승. 주택 구매자들 이전 보다 더 높은 이자을 지불해야 하기 때문에 현금 재융자를 원하지 않을 수 있다.


주택 가격 상승으로 주택 건설업자들도 신규 주택을 착공하면 더 많은 고용이 창출되며, 향후 주택 매매가 이루어지면서 부동산 중개업자들도 수익을 창출할 수 있다. 이후 주택구매자는 각종 내구재(냉장고, 세탁기, 식기건조기, 가구등) 소비도 부차적으로 발생한다. 모기지대출과 신규 주택 건설, 신규 및 기존 주택 매매로 이어지는 경제적 파급효과는 상당하다...


출처: cnbc.com



그렇다면 베가스의 개인적인 생각은 ?


아직은 금리 수준이 3%정도 수준이기 때문에 역사적인 모기지 금리에 비해 여전히 낮다고 판단함.


만약 자신이 모기지 보험(PMI)을 내고 있다면 주택 가격 상승으로 인해 자기 자본 비율이 20%가 넘어가 있다면 하루 빨리 재융자(Refi)를 하는 것이 현명하다.


만약 예전에 주택을 구매해 모기지 이자율이 높은 이들은 낮은 금리를 이용해 대출 기간이나 대출금을 지금 내는 수준보다 낮게 변화시키는 것도 좋다.


개인적인 생각은 하루라도 빨리 연준이 기준 금리를 인상하면서 나타나는 모기지 이자율 상승을 방어하기 위해 3월 까지는 모기지 재융자(Refi) 타이밍이라고 판단...


물론 이런 상황은 이후 달라질 수 있으며 필자의 개인적인 생각을 본인의 투자 판단에 적용하진 마시길...

단순한 개인적인 의견과 제안일 뿐 판단은 본인 스스로 하는 것...

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